大阪市・吹田市等の 不動産管理と客付けの相談|吉通不動産

大阪市・吹田市等の 不動産管理と客付けの相談|吉通不動産

大阪市・吹田市等の 不動産管理と客付けの相談

不動産の客付と管理は業務が異なります

 

多くのオーナー様は、気付いていないのかもしれません。
客付け管理は、業務が異なります。

 

客付けは、賃貸の仲介業者により新規の入居者様を探し、賃貸人と賃借人との間で締結を行う、賃貸借契約の成立をサポートするのが主な業務です。

管理とは、様々な業務があり、ひと言ではいえませんが
・建物の維持をする為の管理業務
・入居希望者の入居審査や入居者の管理業務
・賃料等の会計管理業務
・入居者退去後の改装工事の手配 ...などなど

管理とひと言で言っても、業務内容は多岐にわたります。

 

簡潔に言うと
・客付けは、入居者と契約するまで
・管理は、入居者と契約後から入居者が退去するまで又は建物を運用する期間
と言えます。

 

オーナー様にとって、客付けも管理もとても大切ですが、弊社では以下のように考えております。

 

まず客付けにつきましては、弊社ではフランチャイズ加盟展開をしている、賃貸仲介業者のネームバリューには勝りませんので、ネームバリューのある仲介業者さんや地域に強い仲介業者さんに、広く物件情報の開示を行い、仲介のご協力を頂き、一日でも早く客付けを成功させることが、まず大切な第一ステップと考えています。

 

数ある不動産業者の中には、賃貸情報をグループ関係会社でのみ共有を行い、関係外の不動産業者には、物件情報の開示を行わない、囲い込みのような客付け展開を行う、業者も現実としてあります。

 

この展開は、一定の場合を除き、オーナー様にとってマイナスであると言えます。

 

 

次に管理業務につきまして、まず一番に考えることは、オーナー様の運用コストの面を一番に考えております。

 

様々な事案(改修や維持)などがある中で、利回りを考えたアドバイスやご提案を心掛けております。

 

言うまでもないことですが、オーナー様にとっての先行投資期間が、改装から新規入居者との賃貸借契約までの期間とするならば、契約締結後から契約の解約までの間が、運用収益期間となりオーナー様にとって、とても大切な収益期間となります。

 

画像

 

この期間を長く維持しないと、先行投下資本の回収や収益率の安定は、難しくなるのは言うまでもありません。

 

しかし

 

入居者様との賃貸契約が成立すると、気を抜いてしまうオーナー様が、非常に多いように感じております。

 

例えば、賃借人様が入居後に発見された、不具合(軽微な不具合も含めて)のご対応などです。

 

もちろん、可能な限りの先行投資を行い、一日も早く収益期間にすることも、とても大切ですが、ご対応が後手後手にならないように、入居者様の対応も大切です。

 

特に入居申込の際に、申込者より条件交渉が入り、希望条件で契約を締結した場合などは、ご対応が後手後手になることが多いように感じます。条件交渉に応じたのに、、、と、気が重くなるのもよくわかります。

 

画像

 

近年、インターネットの急速な浸透に伴い、不動産情報サイト等のサービスも充実してきている反面、家主等の対応(もちろん管理会社も含めてです)が、ネット上に書き込みされるケースも増えてきており、申込予定者(ご案内済み)の方が、入居申込の前に物件について調べたりすると、簡単に書き込みが読めたりすることもあるようです。

 

近年では、不動産情報サイトでの物件検索の需要が高くなってきているため、厳しい苦戦をしなくても成約となる物件も多くあります。

 

例えば、新築後数年間は成約がしやすい状況が続くと思いますが、その後はどうなるでしょう?
1.古くなってきたので、少し契約条件を下げてみようかな
2.建物全体を綺麗に改装しようかな
3.別の有名な仲介業者に客付を依頼してみようかな ...などなど
色々と思い浮かぶと思います。

例えば、こちらをご覧頂いているオーナー様は、1〜3でしたらどれが有効であると思いますか?

 

画像

 

弊社での考え方としましては、1〜3の全ては適切なタイミングで行えば良いので、どれもが正解と言えます。

 

ただしひと言で言うと、どれもが普通の事で、他のオーナー様も普通に行っていることです。

 

決まりやすい物件だから、先行投資が安くすむ、難しい物件だから、先行投資が高くつく、ある意味で、普通であたり前のことかもしれません。

 

では、どうする?

 

各種オーナー様よりご相談で多く頂く内容は
・客付けがうまくいかない
・有名業者に依頼をしているがなかなか先に進まない
・この物件を成約してもらうには、どうすれば良いと思うか ...など
色々なご相談を頂いております。

 

感の良いオーナー様は、お気づきになられたかもしれませんが、ご相談の多くが先行投資期間に関する内容が多いです。

 

今、先行投資期間に関することでお悩みの内容は、次回の先行投資期間でも同じように悩まれると思います。

 

また場合により、年々、お悩み事も多くなるのではないかと思います。

 

契約ごとですので、解約はどうしてもおきる仕方のないことですが、運用収益期間に関することに着目をして、運用が出来ているこの期間に、行った方が良いことを少し行うことで、入居者の退去率を低くすることに有効となることもあります。

 

弊社にお部屋探しのご相談を頂くお客様には、アンケートをお願いしており、項目に『お引越しの理由』をご記入頂いておりますが、家主等の対応に関する理由の場合は、本当に些細なことが多く書かれており、些細なことの積み重ねが、退去をする意思決定に繋がっています。

 

退去後の先行投資にかかる総費用を考えると、本当にもったいないように感じます。

 

先行投資期間の周期サイクルを減らすことが出来れば、収益安定期間も伸びますし、毎回のお悩み事も減らすことが出来ると、弊社では考えております。

 

では、具体的に何をすると良いのか?

 

答えは、各物件によって異なるため、ひと言では言えないです。

 

結局のところ、費用が高くつくのでは?
管理を依頼しなくても、自分で出来るのでは?
色々とお考えになられると思います。

 

・オーナー様による自主管理をする
・管理委託をして管理会社が管理する

 

画像

 

どちらにしても、メリットやデメリットがあると思います、まずはご相談を頂いてから、総合的にご判断を頂ければ良いと思います。

 

弊社では、まずオーナー様の費用コストの面を考え、他社とは違う着眼点をもって、ご提案をさせて頂いております。

 

大阪市・吹田市・摂津市などの、不動産の客付けや管理につきましては、弊社までお気軽に御相談を下さい。

 

収益期間に着目した運用を、不動産の専門家として、精一杯サポートさせて頂きます。

 

 

 

 

 

※ご相談ダイヤルはこちら

 

TEL 06-6195-5935


 
トップへ戻る